会計において住宅ローンについて話すとき、私たちは2つの側面、すなわち財務的側面（ローンの構成と返済方法）と会計的側面（ローンの認識と評価方法）を組み合わせます。日常生活においては、 住宅ローンは、不動産を担保にした実質的な融資に他なりません。しかし、帳簿への反映には重要なニュアンスがあり、初期認識、その後の評価、年次決算書の表示において誤りを避けるために整理する必要があります。
ローンの内容を理解するだけでなく、目的に応じて適切な口座に資産を預ける必要があります。 個人使用のための建物は、賃貸を目的とした建物や販売目的で購入される不動産とは異なります。負債側では、負債は通常、償却原価で金融負債として分類され、手数料、費用、実効金利法に特に注意が払われますが、SME PGC には簡略化されたアプローチがあります。
住宅ローンとその基本要素：住宅ローンとは何か、どのように機能するか
住宅ローンでは、ある団体が一定額の資金を貸し付け、債務者は元金と利息を定期的に分割で返済します。その補強として、 不動産は回収の保証として抵当に入れられている支払いが滞った場合、債権者は担保を差し押さえ、請求を満たすために資産を差し押さえることができます。
明確にしておくべき繰り返し登場する概念は、資本、利息、償却、分割払い、期間、金利、保証です。具体的には、 手数料には通常、利息の一部と元金返済の一部が含まれます。、その金額はローンの種類（固定、変動、混合）と期間によって決まります。
- 資本金: 返済しなければならない借入金額。
- 関心: 未払い資本に適用される、通常は年間の金銭の価格。
- 償却: 時間をかけて元金を返済すること。
- シェア: 利息と元金を組み合わせた定期的な支払い（通常は月払い）。
- 用語: 合意された返済期間。
- 関心のあるタイプ: 固定、可変参照（例：Euribor + 差分）、または混合。
- モーゲージ: 不動産自体がローンの担保となります。
ローン契約と住宅ローン保証は、次の 2 つの中核部分です。 契約書には条件と支払いスケジュールが定められています。一方、抵当権は、債権者に法的担保を提供するために不動産登記所に登録されます。
住宅ローンの会計処理（PGCおよびPGC SME）
会計上の観点から見ると、住宅ローンは担保を除いて他のローンと同様に会計処理されます。NRV 9aによれば、 この債務は償却原価で金融負債として分類される。ただし、売買目的で管理されている場合（売買目的で保有されている場合）または特定の異常な状況が発生しない限りは、この限りではありません。
当初認識では、借方および未払金とみなされる金融負債は公正価値で測定され、これは実際には 直接帰属費用を調整した取引価格 運営にかかる費用（開設手数料、その他法人が請求する費用等）
その後、償却原価で評価が行われ、 実効金利法を用いた利息の認識つまり、初期手数料と費用は実効利率に組み込まれ、ローンの期間にわたって分配され、発生した財務費用に影響を与えます。
しかし、PGC Pymes の第 9 NRV では、簡略化された代替案が検討されています。 取引コストと金融手数料を当初損益計算書に記録できるようにするこのオプションは多くの中小企業にとって非常に実用的であり、最初に高い財務費用を記録する必要がありますが、実効金利の計算を回避します。
物件の目的に応じてどの PGC アカウントが使用されていますか?
資産測定においては、資産の経済的目的が違いを生みます。建物や敷地を自己使用のために取得する場合、（210）土地および天然資源と（211）建物への投資を計上するのが一般的です。 それは活動に関連する有形固定資産に関するものであるため.
資産が収益またはキャピタルゲインを得ることを目的としている場合は、（220）土地および天然資源への投資と（221）建物への投資の勘定を使用することができます。 したがって、その資産は不動産投資として位置づけられる主な用途がリースまたは資産価値上昇目的の保有である場合、これは一貫した分類となります。
通常の事業活動（開発活動、購入・改修・販売など）で販売するために取得された不動産の場合、スペインでは通常、それらを在庫として分類します。 マーケティングの在庫の一部としてここでは、一般的な規制のテキストと解釈はセクターやケーススタディによって微妙に異なる可能性があるため、取引の実態と会計方針を確認することが適切です。
初期評価とその後の評価：償却原価、手数料、実効金利
当初、住宅ローン債務は、受領した対価の公正価値に、帰属取引費用を調整した上で計上されます。例えば、 法人が請求する開設手数料やその他の費用がある場合、受け取った現金が減ったり、負債が増加したりします。 処理方法（一般基準または簡略化された基準）に応じて分類されます。
次のルールは償却原価です。決算時に、負債の帳簿価額に実効金利を適用して財務費用を記録します。 実効金利法では、手数料とコストをローンの期間にわたって分散します。これにより、財務費用は貸し手にとっての事業の実際の収益性を反映することになります。
PGC Pymesは簡素化を可能にします。採用されれば、 初期手数料と費用は結果に直接請求されます 認識時に実効税率の再計算を回避する。この会計上の簡便法は、中小企業の業務の性質上、有効であり広く利用されているが、真実かつ公正な見方は個々のケースごとに評価する必要がある。
住宅ローンの典型的な会計仕訳
一般的に、住宅ローンの最も一般的な会計マイルストーンには、初期認識、利息の発生、短期部分の再分類、元本に組み込まれる可能性のある利息（契約に基づく資本化）、定期的な支払い、および該当する場合は早期返済が含まれます。 正確な詳細は償却表と契約条件によって異なります。.
- 負債の初期認識: 受け取った現金または売り手への直接支払いの記録、および取引コストを調整した公正価値での負債の認識。
- 未払利息: 未払残高に実効金利を適用して財務費用を認識します。
- 元本に組み込まれた利息: 契約で利息が資本化されている場合、負債の帳簿価額が増加します。
- 短期組替：決算時に翌年度償却予定分を短期債務に振り替えます。
- 分割払い：利息（費用）と元金（負債削減）を分離した現金の流出。
- 早期解約: 未払い総額に対する負債の償却と、該当するキャンセル料または利息の記録。
資産が自己使用目的である場合は、(210)/(211)で計上されます。収益またはキャピタルゲインを目的とした投資の場合は、(220)/(221)が適用できます。売買取引では、通常、棚卸資産として分類されます。 金額が重複しないように、口座内で資産と資金を区別することが重要です。.
スペインの住宅ローンの費用、手数料、費用配分
会計処理の他に、住宅ローンの総費用は、利息、関連料金、手数料の 3 つの要素から生じます。 金利は固定、変動、混合のいずれかになります固定金利は金利の確実性を提供し、変動金利は参照指標（Euribor など）に応じて変動し、混合金利は期間を組み合わせます。
スペインでは、最近の住宅ローンにおいて費用の分担は非常に標準化されており、購入者が負担するのが一般的です。 簡単なメモと評価補助機関には、公証人、代理機関、登記所、印紙税（IAJD）が含まれます。さらに、各当事者は証書の写しの費用を負担します。
最も一般的な手数料は、多くの場合元本の一定割合で発生する開設手数料です。また、 全額または一部の撤退に対する補償 期限前に償却されるかどうか、および（現在の規制と契約に従って）注意深く読む必要があるその他の条項。
融資可能額については、総額の80％程度が目安となります。 評価額 （価格ではありません）ただし、セカンドハウスの場合はそれより低くなる可能性があります。支払い能力の観点から、頭金は純収入の30～35%を超えず、物件価格の20～25%の貯蓄に加え、関連費用として約10%を用意しておくことをお勧めします。
住宅ローンを比較するための鍵
オファーを比較するときは、名目レートだけに注目しないでください。 APRと手数料によって実際のコストは大きく変わる可能性があるまた、条件、リスク、金利が固定か変動かを確認してください。
- 融資額と返済期間。
- 金利、ポイントまたはボーナス、APR。
- 決算費用、貸し手手数料、および付随費用。
- 契約上のリスク: 前払い手数料、バルーン支払い、利息のみまたは負の償却。
ケーススタディ：リフォーム目的で購入し、住宅ローンを利用して売却する
200.000万ユーロで住宅を購入し、銀行がリフォーム費用としてさらに20.000万ユーロを融資するとします。これらはすべて同じ住宅ローン契約に基づいて行われます。200.000万ユーロは売主に直接支払われ、残りの20.000万ユーロはリフォーム費用として銀行口座に入金されます。 目標は資産が220.000、負債も220.000になることです重複なし。
正しいアプローチには、不動産と負債の会計処理という2つの側面があります。資産側では、通常の事業活動において改修・売却する意図がある場合は、取得・改修費用で棚卸資産として計上するのが賢明です。一方、賃貸または資産価値上昇を目的とした保有が目的の場合は、投資不動産として扱うことができます（220/221）。 改修が販売される商品の生産コストの一部である場合は、改修を費用として記録しないでください。.
負債側では、売主に割り当てられた200.000ポンドの負債が発生すると、企業に対する義務と同額の資産が認識されます。改修費用として支払われた20.000ポンドの小切手は、入金されると預金残高（または現金）と住宅ローン残高が増加します。一方、建設工事に使用された場合は預金残高が減少し、資産（在庫または投資）の価値が増加します。 こうして220.000万人のアクティブと220.000万人のパッシブの輪が閉じる.
仮に20.000の収入が当初主要負債として直接計上され、さらに220.000も最初の200.000の収入を調整せずに資産に反映された場合、240.000の負債が誤って計上される可能性があります。解決策としては、売主への支払いに充当されるローンの一部（200.000）を負債に対する主要資産として計上し、 改革が実施されるにつれて、現金 20.000 の使用をより高い資産価値に再分類します。再び負債を倍増させることなく。
住宅ローン：固定金利、変動金利、混合金利、そしてそれらの会計上の影響
選択した金利は財務費用プロファイルに影響します。固定金利の場合、 料金は安定しており、財務費用は時間の経過とともに平準化されます変動金利の場合、コストは参照指標の変動に追従し、利息の発生に反映されます。混合金利の場合、固定期間と変動期間が共存します。
会計の観点から見ると、実効金利法は手数料と費用を統合するため、手数料は一定であっても、 実際の費用は未払い残高に応じて異なりますSME PGC 簡素化を選択した場合、初期コストは最初に費用として記録され、その後の発生額は契約レートに従います。
減損処理した住宅ローン：2021年以前と以後
より高度な分野としては、不良債権や住宅ローン保証の取得などが挙げられる。 信用の譲渡2021年以前は、NRV 9th（PGC 2007）に基づく解釈では、これらの資産は一般的に貸付金および売掛金の範囲内に位置付けられ、 実効金利は推定フローから計算された。 （予想損失を組み込んだ）契約上のフローではなく、見積りの変更に応じて更新されます。
当初認識後に減損の客観的証拠（債務者の支払不能、抵当資産の価値の下落など）が判明した場合は、評価調整が行われた。ただし、回収額またはその時期を信頼性をもって見積もることができない場合は、 共同口座と同様の扱いが提案されたこれは、ケースの特殊性とフローの極度の不確実性のためです。
さらに、保証の実行から得られる可能性のあるフローは、TIEの計算における契約上のフローと混同されるべきではないことが指摘された。 主な目的は、財産を保持して使用したり改造したりすることです。金融収益は認識されず、資産は減損控除後の取得価格で維持されました。
不動産の差し押さえによるローンの決済においては、固定資産の交換として扱うことはできません。2015年4月14日のICAC決議（第13条2.3項）によれば、 クレジットの回収のために受け取った資産は、クレジットの帳簿価額と発生した費用の合計額で評価されます。、または、これより低い場合には、その資産の公正価値となります。
2021 年 1 月 1 日以降に開始する会計年度については、改訂された NRV 9 では、基本的な融資契約テスト (フローが元本と利息の両方で契約に基づくものであるかどうかを分析) と企業のビジネス モデル (契約フローの回収、回収と販売、または交渉) の 2 つのフィルターが導入されています。 信用が悪化すると契約上の資金の流れがほとんど生まれない償却原価にはほとんど当てはまりません。通常は、株式の変動とともに公正価値で分類されるか、売買目的で管理されている場合は損益の変動とともに、または公正価値でグループ分けされます。
上記に沿って、 EIRの計算は契約上のフローのみに基づくべきである保証実行の仮定額は考慮されません。その後、資産が付与された場合、2015年決議の基準が再度適用されます。融資が公正価値で行われ、資本の変動があった場合、資産は付与日にその価値で計上され、資本の未収収益は収益に再分類されます。
考慮すべき実践的なノート、事例、原則
専門家の実務では、固定資産の購入に関連する財務費用の有効化（標準の範囲内で生産コストの一部である場合）、通常のPGCによるローン、および PGC Pymesによる簡易オプション適用ローンこのような状況では、利息をいつ資本化すべきか、いつ費用として記録すべきかを検討する必要があります。
行政原則に関しては、とりわけ次の点が際立っています。 税金の支払いに使用された借入金の財務費用 不遵守による早期解約に関しては、どちらの場合も、財務費用の正しい配分、負債の測定、および会計年度の結果における手数料や罰金の取り扱いが鍵となります。
技術的な解説で繰り返し言及されているのは、 償却原価での金融負債 経営陣による交渉を除けば、これらはこれらの融資にとって自然なカテゴリーです。このガイドラインを遵守することで、特に監査目的において、測定と表示の不一致を防ぐことができます。
住宅ローンは長期融資、関連費用、および正式な義務を組み合わせたものです。 資産を正しく分類し（210/211、220/221、または在庫）、評価基準（償却原価と簡易原価）を選択し、定期的なエントリを制御します。 これが、完璧なローンと厳しい決済の違いを生みます。そして、オファーを比較する際に、名目金利だけを見るのは道半ばです。APR、諸費用、期間、そしてリスク条項こそが、総費用を本当に左右する変数なのです。
