商業用不動産では、不動産に与えられる「価値」にはいくつかの種類があり、そのすべてがさまざまな人々にさまざまな目的を果たします。 プロパティの任意のタイプの分析が実行されるとき、その値は常に大いに考慮されます。
この記事では、資産の市場価値とその投資価値の違いを調べます。 市場価値対。 CREへの投資価値。 商業用不動産のさまざまな種類の「価値」には、次のものがあります。
- 市場価格
- 投資の価値
- 被保険価値
- 評価の価値
- 清算価値
- 交換価値
これらのタイプの価値の間の境界線は、特に市場と投資の価値を特に考慮する場合、少しぼやけることがあります。
不動産価値の種類
不動産価値の種類
- 市場価格
市場価値、または「公正な」市場価値は、最も一般的に参照されるタイプの不動産価値であり、ローン引受プロセスで使用される価値です。
鑑定機関の「市場価値」：鑑定機関の「実際の意味」は、さまざまな情報源からの多くの定義を含む、「価値」と「市場価値」の歴史的概要を提供します。
例としては、連邦預金保険公社（FDIC）の例があり、市場価値は「公正な売却に必要なすべての条件において、競争の激しい公開市場で不動産が持つべき最も可能性の高い価格」であると述べています。
言い換えれば、他のすべての状況が標準的で予想されることを考えると、買い手は喜んで支払い、売り手は喜んで受け入れるものです。
- 投資価値
投資価値は、不動産が特定の投資家に提供する価値です。 これは、投資家が資産に対して喜んで支払う価値です。
市場価値に関係なく、投資家が資産に沈めることをいとわないものには常に限界があります。
投資の価値は、投資家自身の資格、利用可能な資本、税率、および資金調達に基づいています。
- 被保険価値
これは、保険の適用範囲を決定するために、損害の潜在的なリスクがある資産の量を指します。
言い換えれば、保険証券でカバーできる資産の部分の価値は何ですか。
- 評価額
鑑定評価額は、固定資産税の目的で地方税理士が決定した資産価値です。
- 清算価値
清算価値は、差し押さえや税金の売却などの強制売却中に不動産が売却する可能性のある価格を設定します。
清算価値は、市場でのエクスポージャーのウィンドウが限られている場合、またはその他の制限的な販売条件がある場合に使用されます。
- 交換価値
これは、構造を、元のプロパティと同じユーティリティを持つ同一の代替構造に置き換えるコストです。
現在、商業用不動産は、上記のタイプの価値のいずれかをいつでも決定することができます。
そして、どの値も同じではない可能性があります（ただし、少なくともいくつかの値は近い可能性があります）。
これは、市場価値と投資価値の違いを考えるときに特に当てはまります。不動産が一定の金額を調達しなければならないからといって、投資家がそれに近いものを提供しようとしているわけではありません。
また、特定の市場にとって「価値がある」と認識されているものは、投資家にとってはそうではない場合があります。
それぞれの定義を念頭に置いて、市場と投資価値の両方に対するさまざまなアプローチを見て、それらの違いをより詳細に示しましょう。
市場価値アプローチ
市場価値は、評価中に決定されるものです。
ローンの引受プロセス中に、多くの貸し手は、不動産の市場価値の見積もりを取得するために外部の鑑定士を使用します。
市場価値は、適切な住宅ローンの金額を決定するために使用されるものです。
では、鑑定士はどのようにして市場価値を決定するのでしょうか。
実際には多くの方法があります。 しかし、それが起こる前に、プロパティの最も高い使用法を区別する必要があります。
基本的に、決定する必要があるのは、最高の価値を生み出すプロパティの合法的な使用です。したがって、ゾーニング、プロパティの使用、プロパティのサイズ、財務実績などについて考えてください。
要するに、プロパティとその区画全体の潜在的な「天井」は何ですか？
そのすべてが石に設定されると、鑑定士は不動産鑑定に進むことができます。
一般に、鑑定士が事業資産の公正市場価値を決定するために使用するXNUMXつの評価アプローチがあります。
- 販売アプローチ：
販売アプローチは、非常に比較可能な資産の他の最近の販売を調べることにより、資産価値を提供します。
- 所得資本化アプローチ：
収入ベースのアプローチは、それが生み出す収入から資産価値を単純に導き出します。
- 原価法
このアプローチは、資産の価値を、その資産を複製するコストから、減価償却累計額を差し引いたものに基づいています。
投資価値アプローチ
市場価値プロセスはローン引受査定で使用されますが、不動産に支払う金額を決定する際に、投資家は不動産が彼らにとってどれだけの価値があるかも考慮します。
投資価値は、投資家が目標、目標リターン、および税務ポジションに関して支払う意思のある金額です。
したがって、市場価値は常に市場に固有であるため、投資価値は目前の投資家に固有です。
それに伴い、鑑定士が必要とするより正式な鑑定とは対照的に、価値を決定するために使用できる他の多くのアプローチがあります。
以下は、投資評価の最も一般的な指標です。
- 比較可能な売上高（Comps）：
基本的に、これは上記と同じ取引事例比較法です。
- 総所得乗数（GRM）
これは、不動産が年間を通じて生み出す総収入を取得し、それを市場ベースの総収入乗数で乗算することによって価値を測定する関係です。
- キャッシュオンキャッシュリターン
キャッシュリターンはもうXNUMXつの単純な関係であり、最初のXNUMX年間のプロフォーマキャッシュフロー（税抜き）を初期投資の総コストで割って計算されます。
- 直接資本
これは、鑑定士が使用する上記の直接資本化アプローチと同じです。 不動産の収入の流れを複利にすることは、商業用不動産の市場価値と投資価値の両方を決定するための非常に一般的で簡単な方法です。
- 割引キャッシュフロー
割引キャッシュフローモデルは、内部収益率（IRR）、正味現在価値、および資本蓄積の比較を見つけるために使用されます。
したがって、これらの値を生成するためのさまざまなアプローチを知ることによって、これらのタイプの値が互いに異なる方法にいくつかの具体性を与えましょう。
市場価値対。 投資価値
要するに、市場価値は、鑑定によって決定される公開市場での不動産の価値です。
投資価値は、実際の投資家が独自の投資基準と目的に基づいて決定します。
以下に例を示します。
個人投資家が小さなアパートの買収を検討しているとします。
この物件は1.2万ドルの契約を結んでおり、資産の最低10％の収益を求めています。
投資家の目標リターンに基づいて、最大1,4万ドルを支払うことができ、それでも目標を達成できます。
このシナリオでは、投資家は、960.000年間で80％で償却される20ドル（ローンの価値の5％）のローンを取得できることがわかります。
ここで、引受プロセス中に、銀行の第三者の評価が、購入者が固定されている1.000.000万ドルではなく、1,2ドルで不動産を評価するとします。
この評価により、適格な融資額は、以前に予想されていた800.000ドルではなく、80ドル（960.000％LTVに基づく）に削減されます。
ただし、残念ながら、このシナリオでは、売り手は1.200.000ドル未満での販売を拒否します。
それはこの取引を市場より上にするでしょう、それは単に売却価格が不動産の現在の市場価値よりも高いことを意味します。
それで、投資家がこの取引を進めることは理にかなっていますか？
新しいローンの金額は、リターンを22％から16％に減らしますが、それでも投資家の目標である10％のリターンを上回っています。
ほとんどの場合、市場と投資の価値はほぼ同じである必要がありますが、時折異なる場合があります。
さらに、投資価値が市場価値よりも高い可能性も十分にあります。
これは、購入者にとっての価値が、十分な情報に基づいた平均的な購入者にとっての価値よりも高い場合に発生する可能性があります。
たとえば、ビジネスが現在の場所の向かいにある新しい建物に拡大し、市場価値以上の金額を支払って近くで成長し、競合他社が占有するスペースを埋めるとします。
戦略的な利点を探すとき、その価値は彼らにとってわずかに高くなります-追加のコストは正当化されるかもしれません。
投資家の場合、有利な資金調達条件または譲渡不可能な税務上の取り扱いの結果として、投資の価値が市場価値を超える可能性があります。
もちろん、投資の価値は市場価値よりも低くなる可能性があります。
おそらく投資家はオフィスビルを探していますが、集合住宅を専門としています。
彼らにとって、オフィスビルは、学習曲線やその他の増分コストが関係するため、投資価値が低くなります。
投資価値が市場価値よりも低くなる可能性がある別のシナリオは、投資家が既存のポートフォリオのパフォーマンスに基づいて平均以上のリターンを必要とする場合です。
意味のあるビジネスを見つける
全体として、個々の不動産事業にとって、それは状況によって異なります。
状況は大きく異なります。
一般的に、最も安全な方法は、投資が両方の価値の尺度の観点から意味があることを確認することです。
投資の価値はより主観的であるため、悪用されるべきではありませんが、考慮に入れる必要があります。
投資価値の重要性
投資の価値が不動産の潜在的な購入者にとって重要である理由は、彼らが不動産の価格を期待収益率と比較したいからです。 彼らが特定の収益率を見つけたとき、彼らは彼らが不動産に支払うであろう予測価格で投資の収益を測定することができます。 これにより、投資家は投資目的に沿った賢明な購入決定を下すことができます。
投資の価値を決定する方法
投資の価値は投資家の目的に依存するため、その価値は投資家ごとに異なります。 異なる投資家は同じ評価方法を使用し、異なる投資価値を得ることができます。 投資家は、資産の投資価値を決定する際に、いくつかの評価方法から選択できます。 以下は、最も一般的に使用される投資手段です。
- 同等の売上高
鑑定士も取引事例比較法を使用しています。 投資家は、平方フィートまたは単位で同様のプロパティを比較します。
- 総所得乗数
このメトリックは、プロパティがXNUMX年間に生成する総収入に総収入乗数（GRM）を掛けることにより、投資の価値を測定します。 GRMの数値は、同じ市場の同様のプロパティから導き出されています。
- 現金でのリターン
キャッシュリターンの数値は、初年度のプロフォーマキャッシュを初期投資総額で割って計算されます。
- 直接資本
直接調合は、鑑定士が使用するもうXNUMXつの方法です。 これは、不動産の収入の流れを資本化することで構成され、商業用不動産の市場と投資価値を決定するために使用される一般的な方法です。
- 割引キャッシュフロー（DCF）
DCFモデルは、正味現在価値、内部収益率、および資本蓄積の比較を計算するために使用されます。 上記の料金は、有用な情報を提供しますが、いくつかの制限もあります。 これらの制限は、割引キャッシュフローを計算することで解決されます。
投資価値と市場価値
投資価値は特定の条件に基づいて投資の潜在的価値を測定しますが、市場価値は自由市場の需要と供給の力に基づいて投資の実際の価値を測定します。 市場価値は、鑑定評価プロセスを通じて決定されます。 それは、個人の固有の目標、目的、および資産のニーズを考慮に入れる投資価値とは異なります。
投資価値は、市場価値よりも低くても高くてもかまいません。 それはその時の物件の特定の状況に依存します。 買い手が情報に基づいた買い手よりも高い価値を不動産に置く場合、投資価値は市場価値よりも大きくなる可能性があります。
現実の世界では、企業が現在のオフィスで売りに出されているより大きな建物に施設を拡張する場合、この状況が存在する可能性があります。 同社は、競合他社がその地域に立ち入らないようにするために、建物の市場価格よりも高い価格に同意する用意があります。
このような場合、追加の投資価値は、会社が不動産を購入することによって得られる戦略的利点から得られます。 単一の投資家は、市場価値よりも高い投資価値に同意することもできます。 これは、投資家が特別な税務ステータスまたは非常に有益な資金調達条件を受け取った場合に発生します。
あるいは、投資の価値も市場価値よりも低い場合があります。 これは、投資が通常投資家が注力するタイプの資産ではない場合に発生する可能性があります。 たとえば、ホテルを建てるというアイデアを検討している集合住宅の不動産開発業者は、投資価値を市場価値よりも低くする可能性があります。
それは、不動産の開発を学ぶことに伴う高額な費用の結果であるか、投資家がポートフォリオの割り当てと多様化のために不動産の平均以上の収益を要求しているためである可能性があります。 これらの制限は、割引キャッシュフローを計算することで解決されます。