危機は多くのセクターで減速を引き起こしたが、そうではなかった 不動産株への投資。消費者は 2020 年の外出制限から抜け出し、貯蓄記録を樹立し、テレワークの時代が始まりました。魅力的な水準の住宅ローン金利が、不動産株への熱狂的な投資意欲を刺激しました。しかし、すべての良いことには終わりが来ます。金利の上昇と猛烈なインフレにより、住宅や住宅ローンは手頃な価格ではなくなりました。これにより、特に一部の国で世界の不動産市場が崩壊するリスクが高まり、現在の世界経済不況がさらに悪化する恐れがあります...
住宅市場で何が起こっているのでしょうか?🙊
住宅ローン金利の上昇に伴って住宅需要が減少しており、住宅の手頃な価格が低下し、潜在的な購入者が市場から遠ざかっています。今年住宅ローンが大幅に借りやすくなった主な理由は2つある。高いインフレにより国民の実質所得は大幅に減少した。一方、世界中の中央銀行はここ数十年で最も速いペースで金利を引き上げている。これは住宅ローン金利を直接上昇させ、住宅購入のためのローンをより高価なものにしました。
2020 年以降、インフレ率は給与の XNUMX 倍に増加しました。出典: BBC。
これらの問題は、潜在的な住宅購入者だけでなく、現在の住宅所有者にも影響を及ぼします。特に住宅ローンが長期にわたって担保されておらず、金利もはるかに低い人たちです。パンデミックブームのさなか、何百万人もの人々が低価格のローンを借りて記録的な価格で住宅を購入した。現在、彼らの多くは、金利上昇を反映してローンがリセットされると、月々の支払いが増えることになる。さらに悪いことに、こうした住宅ローンの高額な支払いは、人々の実質所得（つまり、インフレ調整後の所得金額）が急落しているときに発生している。最悪の場合、人々は毎月の住宅ローンを支払う余裕がなくなるでしょう。このような状況では、銀行は借金を取り戻すために家を差し押さえ、売却することがよくあります。そして、それにより、より多くの住宅が、多くの場合、低価格または「ディストレスト」価格で市場に流通することになり、住宅価格のさらなる下落圧力につながる可能性があります。
ローンデフォルト率は8月中に上昇し始めた。出典: モーニングスター。
どの国が最も危険にさらされていますか?🌍
米国では、ほとんどの購入者が 30 年間の固定金利の住宅ローンに依存しています。変動金利住宅ローンは、過去 7 年間のローンの平均でわずか 2020% にすぎませんでした。対照的に、他の国の住宅購入者は通常、XNUMX 年間だけの固定ローンを利用するか、金利に応じて変動する変動金利の住宅ローンを利用します。調査によると、XNUMX年の新規契約に占める変動金利住宅ローンの割合が最も高かったのはオーストラリア、スペイン、英国、カナダだった。 フィッチ·レーティングス.
2020 年の新規ローンに占める変動金利住宅ローンの割合。出典: Fitch Ratings。
世界の不動産株式投資市場にはすでに亀裂が生じ始めている。彼らは、以前見たように、2020年の新規契約に占める変動金利住宅ローンの割合が最も集中していたオーストラリアやカナダなど、一部のより泡状の市場についてはより悲観的である。両国とも不況を経験している。住宅価格は二桁下落。そしてオーストラリアではさらに悪化しており、40月の住宅価格は月間としては約XNUMX年ぶりの最大の下落を記録した。
これは世界経済にどのような影響を与えるでしょうか?🥵
世界的に同期した住宅市場の暴落は、世界経済（すでに景気後退の瀬戸際にある）にさまざまな形で影響を与えるだろう。
- 住宅価格の急激な下落は資産を大幅に減少させ、個人消費の減少を引き起こすだろう。
- 建設および不動産販売の停滞または減少は、これらの活動が世界中の経済活動の大きな乗数であるため、世界の成長に直接影響を与える可能性があります。
- 住宅市場の低迷はローン不履行のリスクを高め、経済の糧となる資本の流れを阻害するため、銀行融資に打撃を与えるだろう。さらに、金利の上昇は事業資金を調達するために多額の借入を行っている不動産開発業者への圧力を高めることになり、貸し手は開発業者の債務の借り換え能力についての懸念をますます高めている。繰り返しになりますが、これによりローン不履行が発生した場合、銀行融資に影響が出る可能性があります。
- 金利の上昇を反映して住宅ローンの返済額を引き上げることで、国民の収入が影響を受け、個人消費がさらに減少することになる。
不動産株に投資の機会はありますか?🏗️
現在の不動産市場は、上記のすべての要因を抑えるのに困難な時期を迎えています。空売りすることができます ヴァンガード不動産ETF（VNQ） アメリカの不動産市場の崩壊を利用するため、あるいは バンガード・グローバル（米国以外の不動産ETF）（VNQI） ヨーロッパ、アジア、太平洋地域でも同様です。一方、以前に議論したこれらの出来事に最もさらされている経済に投資したい場合は、各国のETFを空売りすることができます。 オーストラリア (EWA)、カナダ (EWC)、スペイン (EWP)、または英国 (EWU) の iShares MSCI。